零首期買英國物業 BNO家庭投資倫敦部署
2020-08-17
英國宣布持BNO港人可於明年一月申請留英五年，之後再申請居留權。加上英國早前推出大幅寬減印花稅措施，首置客購買50萬英鎊以下的住宅物業，將獲豁免繳付印花稅，外國買家也能受惠，吸引不少港人有意到當地置業。近日聽到坊間用零首期在英國置業的方法，覺得非常吸引，故此今次特地找來「世紀21奇豐(國際)物業顧問行」主席李峻銘先生解構「零首期買英國物業」的迷思。
▲「世紀21奇豐(國際)物業顧問行」主席李峻銘先生
編: Oh!爸媽編輯部
李: 李峻銘先生
編: 你投資海外地產多年，對英國地產尤其熟悉，其實零首期在英國買樓是怎樣運作的呢?
李: 所謂的零首期買樓，其實並不是甚麼新招數，不少人在香港已採同樣方法去買第二層樓，現在只是將同樣的方法運用在英國而已。我說的是加按的方法，本港樓價近年升幅可觀，如現時估價高過買入時價格，重新申請按揭後，新批的按揭額便會提高，業主就可以透過加按套現，提取新批貸款額多出部分，這樣便有更多現金周轉。舉例來說：單位5年前值700萬元，做 6 成按揭，貸款額為420萬元，以30年按揭利率為2.5%計算，現時尚餘約370萬元按揭未供。假設單位現在已升值至850萬元，同樣申請做6成按揭，新貸款額為510萬元，扣除未供的370萬元，加按後業主可套現約140萬元。
編: 但140萬就足夠作首期?
李: 老實說，如果一定要選倫敦核心地區例如Zone 1，樓價動輒是60多萬鎊起跳，140萬港元並不足夠作首期。不過如果選擇以Zone 4為目標，就絕對不是難事。事實隨著倫敦市中心的發展一直不斷向外延伸，無論配套設備及商業地帶均延伸至較遠的Zone 4-5，所以Zone 4絕對有不少靜中帶旺的住宅區。
▲倫敦分區
以倫敦西北方的Brent區為例，這裡屬於Zone 4，距離Wembley Park地鐵站5分鐘步行距離的溫布萊市中心新盤樓價相當親民，入場費只是36萬鎊起，即是首期大約110萬港元，所以上述業主套現的140萬港元，絕對足夠作英國樓首期及其他雜費。說多少少關於Wembley Park站，如你有看英國足球就一定知道，附近就是著名的英國國家足球場Wembley Stadium。在這裡乘地鐵Metropolitan Line前往Zone 1的Baker Street只需12分鐘，乘Jubilee Lines或Bakerloo Line前往倫敦市中心其他地區，需時也只是大約30分鐘。
▲Wembley Stadium
▲The Olympic Way
編: 再請教有關樓按問題，解決首期之後，英國樓宇的按揭又該如何申請?
李: 獲得首期後，可以選擇經香港銀行或英國當地銀行進行按揭。現時本地銀行大都有英國樓按的服務，不過部份銀行會有地段限制，例如英國只限倫敦地區。一般按揭成數高達七成，攤分25-30年還款，利率一般會高於香港按揭利息，大約3厘。不過要留意在香港做樓按需通過壓力測試，主要入息要足夠通過供款與入息比率。此外，買家也可直接向英國當地銀行申請按揭，這樣就不用做壓力測試。不過當地銀行以英鎊作交易單位，如擔心滙率浮動，也可選擇以港元作為貨幣單位，對沖外滙風險。
其實如果香港本身的樓宇已經不用再供，或者已差不多完成供款，更可以選擇加按物業，再一次過full pay買英國樓。由於現時香港拆息處於低水平，實際按揭利率少於2厘，相對英國樓宇按揭利息最少3厘或以上，將香港樓宇加按的做法可算是非常化算。加上英國租金回報大約是4厘，換句話說，租金收入足夠應付供樓之餘，更可賺取約2厘息差。對於在英國置業，相信不少香港的家庭都會認為是遙不可及的事，原來只要懂得運用一些簡單的財務安排，就可以做到「零首期買英國物業」。香港的爸媽不妨再做多一點功課，用最合適自已的方法買到心儀的英國樓。
《溫布萊市中心新盤 物業展銷會》
日期：2020年8月22至23日(星期六及日)
展銷會時間：10:00 a.m. – 6:00 p.m.
《海外物業專家一對一諮詢服務》
時間：10:00 a.m. – 5:00 p.m.
地點：尖沙咀廣東道17 – 19號環球金融中心南座601室(入口於Fendi 旁邊)